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海南旅游島前景和成本分析—海南國際旅游島建設新措施
13項措施助力海南國際旅游島建設
海南特區報訊 昨日下午，省政府與國家質檢總局簽署關于共同推進海南國際旅游島建設發展戰略合作備忘錄。國家質檢總局推出13項措施支持海南國際旅游島建設，將支持海南免稅店建設和實施旅游購物優惠原產地簽證。國家質檢總局局長、黨組書記支樹平，省委副書記、省長羅保銘，省委常委、宣傳部長、副省長譚力等出席了簽署儀式。記者 羅世容
支持海南推行檢驗檢疫貨物直通放行模式
此次簽署的省部戰略合作的每項重點工作都包涵具體項目，其中不少內容對促進海南發展意義重大，如：共同推進海南實施質量興省戰略，在市縣組織開展各具特色的“質量興市（縣）”活動，在企業開展“質量興企”活動。
備忘錄確定了國家質檢總局支持海南把質量興省工作作為推動國際旅游島建設的重要手段，支持海南實施便利快捷的檢驗檢疫通關措施，探索實施進出境郵輪、游艇、航空器、人員及其攜帶物和伴侶動物集中申報、重點檢疫查驗等便捷通關的監管模式，推行檢驗檢疫貨物直通放行模式等，不僅可以大力促進人員交流，促進貿易便利化，還可提高物流速度，降低企業成本。
支持海南建國際經濟合作和文化交流平臺
備忘錄還確定了國家質檢總局將支持海南全國生態文明示范區建設，支持海南大項目建設和發展新型工業，支持海南大力實施標準化戰略，支持海南推進實施名牌發展戰略，支持海南大力實施質量安全戰略，支持海南發展外向型熱帶現代農業，支持海南建設國際經濟合作和文化交流平臺，支持海南質監系統能力建設，支持海南檢驗檢疫機構設置、人員編制、基礎設施和檢測能力建設，支持海南發展郵輪游艇產業和海洋旅游經濟，研究并制定游艇通關檢驗檢疫管理辦法，簡化手續，給予優惠和便利，為發展海南郵輪游艇產業和海洋旅游經濟創造寬松的政策環境等多項措施。
此外，國家質檢總局還將在海南建立健全國際傳染病和進出境動植物疫情疫病風險預警和應急救援（處置）機制，嚴密檢測國際和海南周邊國家（地區）人類傳染病和動植物疫情疫病動態，嚴防重大動植物疫情疫病、外來有害生物及有毒有害物質傳入，維護海南“生態省”、“健康島”、“無規定動物疫病區”的良好生態環境。
在瓊建酒店用品和旅游產品國家質檢中心
據悉，今年3月，國家質檢總局曾宣布將全國唯一一個酒店用品和旅游產品國家質檢中心放在海南建設。而本次簽署的備忘錄中也將此項內容作為國家質檢總局支持海南國際旅游島建設的一項重點工作。除此之外，國家質檢總局還將在海南建設熱帶水海產品安全檢測等重點實驗室，強化海南保障質量安全的技術水平，改善海南引進大企業、建設大項目和大工程的技術環境，提升海南經濟社會發展的技術。
另外，備忘錄還確定了省政府支持海南質檢事業發展的11項重點工作。
海南旅游島前景未必美好 部分項目費用超巴厘島
央視網 《新聞1+1》2010年2月4日完成臺本
——海南：回歸國際旅游島
主持人（董倩）：
晚上好，歡迎您收看正在直播的《新聞1+1》。今天晚上我們的節目繼續聚焦海南。
整整一個月前的今天，1月4日，國務院對外發布了要在2020年把海南建設成為一個國際旅游島的這樣一個消息。1個月的時間過去了，我們看到海南房地產價格每平方米的價錢已經上漲了幾千塊錢，這種漲幅、這種速度讓人不由得就想到了上個世紀90年代初海南發生的房地產泡沫。兩相對比，這一次會重蹈上一次的覆轍嗎？
（播放短片）
字幕提示：2009年2月4日農歷臘月二十一 立春
解說：
就在大多數北方城市經歷了一個嚴冬，開始轉向一個春寒料峭的季節時，海南這個四季如春的省份卻因為國際旅現游島的規劃，迎來了另一個意義上的春天。游客、投資客、看房、買房，當攜帶重金的人們踏上南中國的這一片投資熱土時，曾經的爛尾樓也隨之復活。
三亞灣曾經的爛尾樓——擎天半島，現在共31層，126米高。巧合的是，搭載記者來到這里的出租車司機就曾在這里工作過。
當地居民：
（我是）九五年的三月十八號到這里的，后來我來地時候已經修到二十五層了。（這是）三亞的標志性建筑，都知道。
解說：
就是這座三亞當年最高的爛尾樓，在1996年因原業主資金面斷裂而停工，一停就是6年。2002年被廣東聯華以3739萬元拍下，土地性質也從綜合商業用地改造為生活住宅用地。而在此前，這座爛尾樓已經經歷過兩次流拍。
當地居民：
太可惜了吧就是說，好多里面的外墻、玻璃幕墻全部拿掉、敲掉了。
解說：
曾經的爛尾樓，可惜，搖身一變變成商品房，緊俏。記者采訪中了解到，受到國際旅游島規劃的影響，最近這里的房子銷售火爆，80%已經賣出。
售樓人員：
大約現在能買到的是在二十三層以上，二十三層以下的已經賣完了。
記者：
大概多少錢賣出去的？
售樓人員：
價位嘛，均價在三萬左右。
記者：
你覺得它還有升值空間嗎？
售樓人員：
有升值空間。因為在近期在海南島，一個是國際旅游島，它還有很多東西沒有完善；再者說我們海南島輕軌一開通的話，還有一個全球的最大免稅店有可能在我們三亞落成。這些都對房地產是一個好發展，升值（空間）在百分之三四十。
解說：
每平方米賣到3萬元，還有40%的升值空間，售樓人員的樂觀估計也反映出很多投資客的心態。這個標志性的樓盤、熱情高漲的投資者以及不斷上漲的預期，很自然讓人回想起90年代。
1992年，海南房地產上演了瘋狂的一幕。不到700萬人的海南擁有了2萬家房地產公司，一個個不可思議的數字就此誕生，一個個一夜暴富的神話不斷上演。全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，而海口市經濟增長率高達驚人的83%。但是，這種擊鼓傳花式的炒賣最終在中央的宏觀調控下走到了終結，房地產泡沫的破裂給海南留下的是遍布全省的爛尾樓，房地產積壓率凈占全國的十分之一。天涯海角爛尾樓，海南整整花費了8年的時間才把人們調侃中三大景觀之一的爛尾樓逐漸消化掉。
直到2007年6月底，海南省處置積壓房地產辦公室才正式結束其使命，甩掉手上的爛攤子。沒有人想到，樓市的由冷到熱居然來得這么快、來得這么猛。
如今在三亞灣海灘上放眼望去，早已分辨不出哪個是曾經的爛尾樓。但是傷痛的記憶卻依然清晰可見，顯然沒人希望正在躊躇滿志建設國際旅游島的海南，愈合的傷口被再度掀開。
主持人：
1996年的爛尾樓，然后到今天是3萬，未來還有40%的增長空間，你覺這是不是一件好事呢？因為畢竟我們用市場的手段消化它了。
白巖松（評論員）：
我想換個角度去說，人們常說一句話叫“好的開始是成功的一半”，但這幾天面對海南這樣的一種熱度，我在想不好的開始有沒有可能真的成為成功的一半。為什么要這么說呢？海南國際旅游島的概念剛一出來，真正的規劃要到3月份才能出來，但是最先開始的反而是很多人不愿意見到的房價的暴漲，很多人會認為這并不是一個好的開始，但是它反而有助于海南會不會成功的一半，因為要意識到這里的問題。
我們來看，剛才的爛尾樓都已經變成一個很好的房子，我們不能說海南島是一個爛尾樓或者說是一個爛尾島，但是它經歷了跟剛才那個樓一樣的局面，快速地蓋到了20多層，然后停工了，為什么要這么說呢？大家看這樣一個海南省GDP的增幅，1991年到2009年，請看，從1991年4.7%的GDP增幅迅速地到1992年的40.2%；然后快速回落20.9%；然后11.9%；到了1994年、1995年的時候已經是4點多，在1998年之前這幾年的時間，最后一直低于全國的平均水準，直到從1998年之后才慢慢進入到了一個正常發展的階段。我們看，在它泡沫的那段時間里GDP的增速像一把刀子，這個曲線像一把刀子，這把刀子深深地留在了海南的傷口和記憶當中。我們當然不希望這一次快速地形成一個房價拉升，也形成一把新的刀子，我希望不好的開始真的成為海南未來成功的一半。
主持人：
你說這個不好的開始是構建在什么樣的基礎之上呢？因為我們知道，現在海南島之所以在那的房源熱，恐怕有人分析說，因為有老年養老的需求、有休閑度假的需求，還有等等這種正常的需求，投資、投機的需求在里面又占多少呢？
白巖松：
其實大家仔細分析下來總是有人在告訴我們，包括也有媒體、賣樓的人告訴我們需求增大了，海南國際旅游島的概念一出來之后，大家希望將來到那去養老，北方的人尤其經歷了今年最冷的一個冬天，海南這個出臺的時機簡直再好不過了。越冷越對溫暖有渴求，有很多人要到那去養老、要到那去生活，我覺得這只是一個說辭。我覺得真正對這次房價快速地拉升起來起最大作用的是兩個“投”，一個是投資；另一個是投機。恐怕投機在這里占的比例又很高，為什么呢？真要去養老的話，1萬來塊錢一平米的時候，為什么不去買呢？那是一個剛性的需求。但是現在變成了一個突然有概念、有投資空間的時候，大家反而為了養老要去買不斷上漲的高房子嗎？不對，我覺得這里面大比例還是由投資和投機來構成的。但是任何投資尤其投機就有可能是擊鼓傳花會傳到的最后一棒，這都是大家目前比較擔心的。
另外，現在房價快速地拉高到一個很高的范圍，再也漲不上去了，甚至將來要出現很大回落的時候，未來海南國際旅游島發展的空間會不會被快速地擠壓。所以有很多人認為它并不是一個好的開始，但我覺得恰恰是不好開始這樣一個苗頭會成為未來好的開始，因為未來大家都警覺了。
主持人：
面對目前海南這種跳躍式上升的房價在1月15日的時候，海南省也出臺了一個“雙停”的措施。有人評論說，這種措施反而是對今天海南更加不斷上升的房價是推波助瀾的，接下來我們就聽聽海南改革發展研究院院長遲福林先生的聲音。遲先生也是我們國家最早提出了要把海南建設成為國際旅游島的這樣一個人物。
遲福林（中國海南改革發展研究院院長）：
第一，我想這個措施是必要的。因為在一個時期猛烈沖擊的情況下采取必要的措施是應當的，因為我們還沒有應急的辦法，我們還準備不足，所以采取一個急剎車的辦法是對的。
第二，這樣一個措施，我想它是有時間的。海南整個中長期，國際旅游島的中長期規劃出來以后，會引導這個投資從短期向中長期的發展。
第三，至于這個措施出來以后有人反映，說房地產的價格還在上漲，是不是這個措施助長了房地產價格的上漲。我想有這個因素，但是主要不是這個因素，就是因為整個的房地產相當一部分資金進入了，而且國際旅游島引起了國內消費者一個極大的需求，這是一個階段性的現象。所以這樣一個措施，它對于解決中長期的問題奠定了一個好的基礎，就是說不要使短期的這個泡沫衍生成更大的泡沫，所以我想這是一個很必要的措施。
主持人：
剛才遲院長這話里面提出了幾個概念，一個是短期；一個是中長期。怎么用這兩個不同的去參照這個房價？
白巖松：
因為首先這個“雙停”就是對土地出讓和審批新土地立即叫停了。這一叫停之后當然出現了一個負面的因素，賣樓的人都說，你看都叫停了，這個是稀缺資源趕緊買吧，沒了。但是從政府的角度來說，短痛，我哪怕說立即叫停，但是長期去發展，畢竟規劃還沒有出來，就要接受現在很多的房地產以此作為廣告來促使更多的人去買；可是另一方面政府自己也會去思考，因為據各種各樣的渠道，包括我們了解的一些信息來說，有很多海南中層政府的官員私下里頭會認為房價上漲是一個好事情。這里就隱藏著大家的一種擔心，為什么會認為是一種好事情呢？因為用省委書記衛留成的話來說，現在海南省的財政以及經濟的發展過多依賴于房地產的發展。他們也愿意看到房地產地的價格在上漲，政府將來就可以拿這樣錢去干更多的事情。
這里就有一個悖論，一方面你要承擔讓房價平移下來，不出現這種泡沫；另一方面，的確看到了它對政府的一種誘惑，因為要干很多要干的事情。在這兩者之間，我覺得如果要是慢慢政府理解清楚了的話，看在長痛和短痛之間、在短期利益和長期利益之間怎么樣去博弈，使海南能有一個平穩地、快速地發展。而不是說表面上賣地掙了很多的錢，但是扼殺了未來海南發展的空間，這一點需要有一個很清醒地提醒。
主持人：
面對目前海南房價不斷上漲的趨勢，對于海南來說需要的是冷靜的頭腦，還有精準的手段，但是這種要求對于任何人來講都是需要高度智慧去解決的。
解說：
《海南日報》銷量猛增，領導講話被投資客細細研讀。媒體報道的這個海南房地產熱衷的現象，刻劃了各方對于政府政策走向的關注。
三亞 房地產中介工作人員：
主要是3月份的用地怎么去劃分？怎么樣去發展？細化了一些東西出來之后，才會有一個實質上的房價要漲還是要跌的根據。
記者：
現在針對3月份調整，信息公布以后，你們有沒有一些未雨綢繆的準備？
三亞 房地產中介工作人員：
有的。我們公司已經做出了很大的調整，比如說人員現在都是多才的，各方面都在做。以前專門有做過戶的，現在過戶的也開始做買賣和租賃，還有以前做租賃的大家都相互利用資源。
記者：
都在為3月份做準備？
三亞 房地產中介工作人員：
對。
解說：
這位房地產中介翹首等待的是3月出臺的國際旅游島規劃綱要，這將是一份詳細的海南發展作戰圖，因此人們冀望深厚。然而原本定于在1月25日的《海南日報》，以整整5個版面進行公開發表的這份規劃綱要，最后宣布推遲到3月發表，這無疑讓很多人在觀望中開始徘徊。
“感覺現在的海南遍地是機會，但除了房地產又都無從下手。”這是一個外地投資者在對海南近1個月的考察后發出的感慨。因為他發現，博彩業、國際購物中心、購物退稅這些與國際旅游島相關激發人無限想象的內容，從配套設施相關規劃細則上至今難以匹配，投資者即使想參與也無法得其門而入，甚至還有人發現，去海南旅游的一些報價已經超過了濟州島乃至大洋彼岸的巴厘島。而旅游業為龍頭，現代服務業為主導恰恰是旅游島建設的戰略目標。
正如海南省委書記衛留成近日在海南兩會上的直言不諱，來海南的人多了，房價也漲上去了，但海南離國際旅游島的要求還相差甚遠，海南在心理和規劃上都顯得準備不足。事實上，房地產業過早的一枝獨秀，已經引起了當地政府高度警惕。
1月15日，海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發項目。然而房價不降反升，緊接著海南省政府部門又開出了更多的藥方，出臺多項房地產市場調控措施打擊不正當交易的行為，以期給不斷瘋長的房價降溫，這在海南的歷史上并不多見。
向多銀（住房和城鄉建設廳巡視員 原副廳長）：
我們召開了企業座談會，同時在50家大型企業建立了監測點，就是每十天施工、銷售、價格各方面的情況我們進行匯集，分析市場的情況、掌握動向，然后對市場進行專項整治。
解說：
而針對有人擔心的海南房地產市場是否存在泡沫的問題，官方則在近日公開進行了回應。
李洪海（三亞市住房和城鄉建設局局長）：
現在泡沫的問題不可能也根本不會存在。1992、1993年國家是剛剛開放，海南剛剛建省，這個島嶼還不為人們認知，是個什么狀況還不太清楚。改革開放這么多年了，人們口袋里都有錢了，對海南這個地方大家都看好，應該說供和銷是兩旺的，它是平衡的。
解說：
海南的房地產市場是健康平穩的，土地供應是充足的，海南官方的表態安撫著公眾和市場的情緒。然而最近緊急召開的保障性住房建設工作會議上也傳出消息，海南將把穩定房產市場、提高居民居住水平納入到國際旅游島的戰略規劃中，畢竟國際旅游島的建設一切的出發點還是要回歸民生。
衛留成（海南省委書記）：
它是一個強島富民的正確的道路，海南老百姓都看得見。通過這種發展，使人民群眾的生活水平能夠明顯地提高。
解說：
顯然房地產熱之下，冷靜地思考畢竟在不斷地出現。而在這樣的過程中，國際旅游島也在逐漸回歸到它的本元，那就是讓海南的經濟、海南人的生活如這里的風景一般美好。
主持人：
現在人們關心的是用什么辦法能夠抑制住房價的增長？剛才我們說的“雙停”，這是政策的手段。用市場的手段，我們想想有沒有辦法？
白巖松：
“雙停”只是一個暫時性的，我說了叫“按暫停鍵”。另外剛才短片里說了是海南官方的一種說法，我覺得不應該這么理解，它只是三亞市主管相關領導的態度，究竟省里是什么樣的看法，在面對是不是存在泡沫的時候，也許有另外的表達。因為畢竟大家現在的擔心是與日增長的，比房價增長的速度恐怕還大。
我非常同意你的說法，既然海南要進行一個試點，進行國際旅游島這樣一個建設，就應該在很多方面進行嘗試。首先面對不斷高漲的房價，我不建議采用行政紅頭文件這種手段去硬性的制止，而應該采用市場經濟的手段，這更符合未來海南國際旅游島發展的模式。
舉一個例子，我們提這樣一個建議，面對房地產價格現在不斷地上漲，海南人自己被邊緣化了，因為海南人自己的人均可支配收入一年才1萬多，半平米都買不了。面對這樣一種情況，用行政手段肯定是不合適的，可不可以海南島率先在全國試征物業稅。因為全國現在在思考這樣的問題，這是有先例的，海南島是在全國率先開始實行島內的高速公路不收費，然后變成燃油稅的。這次要建國際旅游島可不可以用征物業稅的方式去抑制這種投機，這其實是一個可行的方法，全國率先在海南島實行物業稅的征收。海南本地的人買第一套住房的時候完全不征收，同時政府大量地提供廉租房，包括經濟適用房等等。而對于島外的投資以及投機這種需求用物業稅去遏制他們，我覺得可以去思考在海南率先征收物業稅這樣的一種方式。
主持人：
這是您建議，接下來咱們再看，畢竟海南要在2020年建設成為一個國際旅游島。到底能不能吸引這么多人呢？因為剛才我們在短片里也聽到，衛留成書記說“無論是從心理上還是從規劃上都不足”，比如說在未來的這些春節里面，能不能吸引到他預想中的那么多人？
白巖松：
我愿意看到的是，原定的是1月25日要出臺的規劃現在推到3月份了，這是一個冷靜思考的時間。首先我們要把海南建成一個國際旅游島，這是我們一個單方向的愿望，我們也都希望這樣一個愿望去實現，但是這里有兩個問題需要冷靜地思考。第一個，你認為像菲律賓的島嶼、印尼的巴厘島、泰國的清邁普吉、新加坡的民丹等等這些島嶼，會放棄對中國游客的吸引嗎？我們現在說，我們要建全世界最大的免稅店，但是它可能采用更加免稅的方式。
另外，我們最近一段時間去三亞旅游的價格已經高過去泰國、去其它國家的了，你覺得將來這種吸引力能夠持久嗎？一旦我們必須得打價格戰，因為人家也要打價格戰、打你，我們的價格要落下來，會不會現在已經對高起起來的房價以及高物價又會使它調頭向下。我們一定要思考我們的對手將來要打我們的這張牌，要攻擊我們的軟肋，所以建一個國際旅游島不是單方面的事情。
第二個海南島要建國際旅游島僅僅靠旅游本身是無法支撐的。佛羅里達現在80%是靠服務業，而這個服務業不僅僅是旅游、房地產，包括金融、文化、電訊等等很多因素，我覺得海南將來的路也不能全部寄托在僅僅是旅游上，你的對手還要去打你。而且將來其它的國家，我敢預測幾年之內它們都會采用免簽證的方式直接來進入，就跟在國內游一樣，現在韓國的濟州島中國人去沒有簽證，那跟你去出差有什么區別呢？所以海南未來的發展一定要思考到自己，尤其也要思考到對手們會采用什么樣的方式，我覺得這個時候出臺的規劃才更靠譜。
